Comisión Tasadora y Reclamación del Avalúo: Plazos y Estrategia para el Propietario

El procedimiento está en la Ley General de Servicios Eléctricos (LGSE, DFL 4/2006), artículos 62 y siguientes, con la redacción que les dio la Ley 20.701 de 2013. Esa reforma buscó acelerar las servidumbres para líneas de transmisión: los plazos del propietario son cortos y las facultades de la empresa para entrar al terreno, amplias.

Cuándo interviene la comisión tasadora en una servidumbre eléctrica

La comisión aparece solo cuando falla el acuerdo. La empresa obtiene el decreto de concesión definitiva, que aprueba los planos y define los predios gravados, y luego negocia con cada dueño. Si no hay acuerdo sobre el valor, el artículo 63 de la LGSE faculta al Superintendente de Electricidad y Combustibles para designar una o más comisiones tasadoras, a petición del concesionario o del propietario. Dos detalles importan: la comisión no la nombra la empresa, sino la autoridad; y el propio dueño puede pedirla cuando la negociación se estanca en una oferta baja.

El artículo 62 fija además una carga para el concesionario: las gestiones para hacer efectiva la servidumbre deben iniciarse dentro de los seis meses siguientes a la reducción a escritura pública del decreto de concesión, bajo sanción de caducidad del derecho a imponerla. Es un plazo que el propietario debe vigilar.

Quiénes integran la comisión y cómo se eligen

Desde la Ley 20.701 la comisión está formada por tres profesionales inscritos en un registro electrónico de tasadores que lleva la Superintendencia (artículo 63 bis), con título profesional y experiencia en tasación de bienes raíces. Se eligen por sorteo público, anunciado con cinco días de anticipación en el sitio web de la SEC, junto con tres suplentes.

El artículo 63 ter establece inhabilidades: no puede integrar la comisión quien, en los doce meses anteriores, haya tenido vínculos laborales o de interés con la empresa concesionaria o con los dueños de los predios afectados. El tasador sorteado que esté en esa situación debe declararlo y ser reemplazado por un suplente. Si usted detecta ese vínculo, hágalo presente de inmediato ante la Superintendencia. Los honorarios de la comisión son de cargo del concesionario, pero los fija el Superintendente: la ley separa quién paga de quién designa.

Qué debe avaluar la comisión y con qué criterio

El artículo 63 ordena a la comisión practicar el avalúo “oyendo a las partes”. No es una fórmula vacía: el propietario tiene derecho a ser escuchado, a acompañar antecedentes y a estar en la visita a terreno. El artículo 64 impone a la comisión entregar su informe dentro de los veinte días siguientes a la última visita.

El contenido de lo que se avalúa lo fija el artículo 69: el valor de todo terreno ocupado por las obras, los perjuicios causados durante la construcción o como consecuencia de ella, y la indemnización por el tránsito que la servidumbre impone. Si quedan retazos inutilizados, la servidumbre se extiende a ellos y también se pagan. A ese valor se agrega, por el artículo 70, un veinte por ciento de aumento sobre los terrenos ocupados. La ley excluye, en cambio, el mayor valor que el predio adquiera por las obras. Sobre por qué la franja no es lo único que se paga, puede revisar qué se paga y cómo se calcula la indemnización por servidumbre eléctrica.

Notificación del avalúo: desde cuándo corre el plazo

Practicado el avalúo, la comisión lo entrega a la Superintendencia, que remite copia autorizada al concesionario y a los dueños de los predios afectados por carta certificada (artículo 65); a falta de correos, la ley admite la notificación por notario. Esa notificación dispara el plazo de reclamación. Conviene revisar la correspondencia del predio: una carta certificada recibida por un cuidador y guardada en un cajón ha costado más de un plazo.

Reclamación del avalúo: treinta días y juicio sumario

El artículo 68 de la LGSE permite al concesionario y a los dueños de las propiedades afectadas reclamar del avalúo dentro de treinta días contados desde la notificación. Vencido ese plazo, el avalúo queda firme. La reclamación se presenta ante el juez de letras y se tramita conforme al Título XI del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil, es decir, como juicio sumario: audiencia de contestación y conciliación, término probatorio breve y sentencia. Según el artículo 71, la apelación se concede solo en el efecto devolutivo.

Que sea sumario no significa que sea simple. La empresa llegará con el informe de la comisión, que pesa por venir de tasadores sorteados, y el propietario tiene que desmontarlo con prueba técnica de igual o mayor calidad. Reclamar sin tasación propia y sin documentos que acrediten el uso productivo del predio es pedirle al juez que confirme el avalúo.

La empresa puede entrar al terreno mientras se litiga

Es el punto que más sorprende a los propietarios. Conforme al artículo 66, el valor fijado por la comisión, más el veinte por ciento del artículo 70, se entrega al propietario o, si este se niega a recibirlo, se consigna en la cuenta corriente del tribunal a su orden. Con ese comprobante, el artículo 67 permite al concesionario obtener del juez de letras que lo ponga en posesión material de los terrenos “sin más trámite”, incluso con auxilio de la fuerza pública.

La reclamación, por tanto, no impide la construcción: el propietario litiga sobre el monto mientras las torres se levantan. Negarse a recibir el dinero no cambia nada, porque la consignación produce el mismo efecto. Lo razonable es cobrar lo consignado dejando constancia de que no se renuncia a la reclamación.

Estrategia del propietario frente a la comisión tasadora

El error más común es tratar la etapa administrativa como un trámite de la empresa y reservar el esfuerzo para el juicio. Es al revés: lo que se logra ante la comisión tasadora en una servidumbre eléctrica condiciona todo lo que viene después.

• Comparecer desde el sorteo: verificar en el sitio de la SEC la designación de la comisión y hacer valer de inmediato cualquier inhabilidad.
• Llegar con tasación propia: encargar un informe pericial independiente antes de la visita a terreno, que valore la franja, la desvalorización del resto del predio y la pérdida de usos futuros. Sobre cómo se estructura ese informe puede revisar nuestra sección de tasaciones de servidumbres.
• Acreditar el uso productivo: contratos de arriendo, planes de manejo, certificados de plantaciones, permisos de edificación, proyectos inmobiliarios aprobados o en trámite. Lo que no está documentado no existe para la comisión.
• Estar en la visita a terreno: mostrar los accesos, el uso de cada sector y los retazos que quedarán inutilizados, y exigir que quede constancia.
• Preparar la reclamación con anticipación: tener listos escrito y prueba antes de recibir la carta certificada, para que los treinta días no se consuman buscando abogado.
• Pedir peritaje judicial e inspección: en el juicio sumario, solicitar perito designado por el tribunal e inspección personal del juez, que suelen pesar más que dos tasaciones enfrentadas.

Errores que cuestan caro

Dejar pasar los treinta días es el más grave y el más frecuente. El segundo es no aportar nada a la comisión y descubrir, al leer el informe, que se tasó el predio como secano cuando tenía una subdivisión aprobada. El tercero es aceptar el avalúo por cansancio, sin advertir que el veinte por ciento adicional y la indemnización de perjuicios ya están garantizados por la ley. El cuarto es firmar, en paralelo, un contrato con renuncia a toda acción. Antes de firmar conviene revisar qué revisar cuando llega una carta de la empresa eléctrica.

La comisión tasadora y la reclamación del avalúo son las únicas instancias en que el propietario discute el precio de una servidumbre que ya no puede evitar. Usarlas bien exige prueba, plazos vigilados y una tasación seria desde el primer día. No usarlas convierte el avalúo en definitivo.